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2020年(nian)02月08日  07:00   21世紀經(jing)濟報道(dao)   張曉玲,謝麗婷  

2月以來,全國“防(fang)疫(yi)戰”進入(ru)了(liao)關鍵(jian)階段,社區又是(shi)其中至關重要的(de)一環。在(zai)這場防(fang)疫(yi)中,開發商旗(qi)下的(de)物業沖(chong)在(zai)了(liao)前面,扮(ban)演著(zhou)重要角(jiao)色。

2020年(nian)春節期間,新型冠狀病毒(du)肺(fei)炎(yan)不斷傳播(bo)。2月以來,全國“防(fang)疫(yi)戰”進入(ru)了(liao)關鍵(jian)階段,社區又是(shi)其中至關重要的(de)一環。在(zai)這場防(fang)疫(yi)中,開發商旗(qi)下的(de)物業沖(chong)在(zai)了(liao)前面,扮(ban)演著(zhou)重要角(jiao)色。

作為中部的(de)重要城市,武漢已成為萬科(ke)、碧桂園、恆大、保(bao)利、龍湖(hu)等(deng)多家(jia)房(fang)企的(de)重倉地(di)。房(fang)企在(zai)這里擁有多個社區,他們旗(qi)下的(de)物業公司服務著(zhou)數(shu)百萬的(de)業主。

武漢之外,主流房(fang)企物業品牌在(zai)全國服務的(de)業主數(shu)量,預計在(zai)千萬以上(shang)量級(含品牌輸出社區),在(zai)這場“居(ji)家(jia)隔離”的(de)nao)揭壑校 鏌擋棵men)與基(ji)層政府部門(men)一起,承擔重任。

在(zai)人口管(guan)控、社區物資供應(ying)等(deng)很多實際防(fang)控中,龍頭fei)鏌燈笠黨?諢鄣de)服務能力凸顯。近期,香港上(shang)市的(de)物業股也走出了(liao)一波向好的(de)行(xing)情,碧桂園、綠城服務、中海物業等(deng)公司股價上(shang)漲,反映(ying)了(liao)市場對物業服務行(xing)業的(de)樂觀預期。

事實上(shang),去年(nian)以來,多家(jia)物業股已實現股價翻番(fan),物業公司的(de)估值比地(di)產股高(gao)出幾倍甚(shen)至十幾倍,11家(jia)物業企業在(zai)2019年(nian)上(shang)市。今年(nian),還(huai)將有更(geng)多的(de)物業公司謀求上(shang)市。

分析人士認(ren)為,隨(sui)著(zhou)優質物業服務逐漸受到認(ren)可(ke),本次wo)yi)情過後(hou),龍頭fei)鏌倒 鏡de)競爭力將進一步提升,行(xing)業兼(jian)並整(zheng)合浪潮將會(hui)加劇。

參與社區防(fang)疫(yi)

多年(nian)來的(de)城市化和房(fang)地(di)產發展進程,造就了(liao)無數(shu)個相對封閉的(de)住(zhu)宅小區,從某種程度上(shang)說(shuo),這為此次wo)yi)情防(fang)範工(gong)作提供了(liao)一些便(bian)利。

目前,主流房(fang)企基(ji)本都有自己的(de)物業平台,也擁有多年(nian)的(de)社區管(guan)理經(jing)驗。疫(yi)情發生以來,房(fang)企普遍從集團層面啟動(dong)應(ying)急預案,要求物業部門(men)和tu)閼    雲qi)下住(zhu)宅小區、公寓(yu)等(deng),實施消毒(du)、體溫檢測、物資發放、疫(yi)情上(shang)報等(deng)工(gong)作。

以萬科(ke)為例(li),春節期間,萬科(ke)物業員工(gong)排班超(chao)過37萬人次,平均每天值班超(chao)過5萬人,守(shou)護著(zhou)520萬戶(hu)家(jia)庭。

不少物業借助科(ke)技便(bian)捷高(gao)效(xiao)地(di)完成防(fang)疫(yi)工(gong)作,如中海物業配置了(liao)感應(ying)噴霧(wu)消毒(du)設施,金地(di)物業啟動(dong)了(liao)機器(qi)人shuo)取/p>

隨(sui)著(zhou)疫(yi)情的(de)發展,對防(fang)疫(yi)工(gong)作的(de)要求也進一步jiao)炕 月7日,廣(guang)州、合肥(fei)等(deng)城市公告(gao)稱,轄jiao)詰de)住(zhu)宅小區將實行(xing)封閉式管(guan)理,而這將進一步考驗小區物業的(de)工(gong)作。

相對來說(shuo),在(zai)疫(yi)情期間,龍頭fei)鏌的(de)芄壞鞫dong)更(geng)多的(de)資源,比re)鞜罅坎曬何鎰剩 靡抵髯悴懷齷hu)買(mai)菜si)何鎩/p>

在(zai)碧桂園的(de)一些小區,管(guan)家(jia)們為業主提供統一采購服務,直接送到業主門(men)口;龍湖(hu)的(de)小區物管(guan)搭建(jian)了(liao)優選蔬菜服務站,讓小區業主可(ke)以直接線上(shang)下單(dan),並送到門(men)口。

光大證券研報顯示,積極的(de)基(ji)礎(chu)物業服務,在(zai)疫(yi)情中有利于增加業主的(de)信任感和被服務感,從而有助于提高(gao)物業費(fei)收繳(jiao)率。

在(zai)疫(yi)情中積極作為的(de)物業企業,將進一步jiao)炕 抵饜湃危  蔽﹤jia)政、養老、家(jia)居(ji)服務等(deng)服務場景建(jian)立強連接。除了(liao)本小區的(de)物業服務,在(zai)武漢,火神山(shan)醫院(yuan)以及雷(lei)神山(shan)醫院(yuan)的(de)建(jian)設得到了(liao)許多企業的(de)支援(yuan),不少房(fang)企物業也加入(ru)了(liao)援(yuan)助的(de)隊伍中。

據(ju)了(liao)解,第(di)一批64人shuo)de)物業管(guan)理服務隊伍分別來自中建(jian)三局、醫管(guan)家(jia)、珠江、貴閣(ge)、惠(hui)之美、萬科(ke)和金地(di)7家(jia)物業企業,並從2月1日下午對醫院(yuan)各(ge)區開始基(ji)礎(chu)開荒保(bao)潔。

其中,2月1日,萬科(ke)物業為支援(yuan)武漢火神山(shan)醫院(yuan),派出首zhou)0名志(zhi)願者連夜開展工(gong)作,以保(bao)障火神山(shan)醫院(yuan)在(zai)2月2日晚上(shang)交付投用(yong)。

走出獨立行(xing)情

在(zai)疫(yi)情陰影的(de)籠罩下,2月3日,開市首日的(de)地(di)產股大幅(fu)下跌,A股共有67個地(di)產股跌停(ting)。此後(hou)幾天,地(di)產股仍處于震蕩(dang)之中。

相比之下,物業概念股卻ci)shi)另一番(fan)景象(xiang),在(zai)較(jiao)早(zao)開市的(de)香港資本市場,碧桂園服務、中海物業、佳兆業美好、彩生活、新城悅(yue)等(deng)物業股股價均有不同程度的(de)上(shang)漲。

從2月3日-7日,碧桂園服務、綠城服務、中海物業、保(bao)利物業等(deng)龍頭,均實現了(liao)連續(xu)的(de)上(shang)漲,碧桂園服務的(de)累計漲幅(fu)約為10%。

截(jie)至2月7日,碧桂園服務的(de)市值已達到790億港幣,超(chao)過了(liao)新城發展、富力地(di)產等(deng)地(di)產股的(de)市值。上(shang)市不久(jiu)的(de)保(bao)利物業,市值也達到了(liao)338億港幣。

投資者為何看好物業股?彩生活首席執行(xing)官黃瑋認(ren)為,此次wo)yi)情是(shi)對物管(guan)行(xing)業的(de)第(di)二次價值發現,也是(shi)業主對物業服務的(de)價值發現。

他舉例(li)說(shuo),彩生活在(zai)武漢管(guan)理了(liao)77個項(xiang)目,其中有19個業主被確診感染新冠肺(fei)炎(yan),發病率僅(jin)為萬分之0.9。這得益于公司整(zheng)體防(fang)控措施做得好。在(zai)疫(yi)情暴發初期,花樣(yang)年(nian)和彩生活集團就調了(liao)1000萬元用(yong)于防(fang)疫(yi)工(gong)作(到目前花了(liao)600萬左右)。

以上(shang)是(shi)短期因素。從ying)?誒純矗 鏌搗窳 yu)的(de)市場前景廣(guang)闊。“從基(ji)礎(chu)到增值,大物管(guan)規模(mo)將直沖(chong)3萬億元”bao) 拙ji)企業集團CEO丁(ding)祖昱在(zai)年(nian)初預測稱。

過去一年(nian),有6只物業股的(de)股價實現翻倍上(shang)漲,分別是(shi)永升生活、佳兆業美好、碧桂園服務、雅(ya)生活、中海物業、新城悅(yue)(漲幅(fu)達213%)。丁(ding)祖昱說(shuo),今年(nian)會(hui)繼續(xu)看好物業板塊。

市場前景和股價表(biao)現促使更(geng)多房(fang)企分拆物業上(shang)市。1月31日,北京鴻坤物業更(geng)新了(liao)在(zai)港交所的(de)nao)泄墑椋 飩諫shang)市。

角(jiao)逐頭部物業

從交易規模(mo)來看,2016年(nian)-2019年(nian)是(shi)房(fang)地(di)產前所未有的(de)“大牛市”。但長期以來,很多人買(mai)房(fang)更(geng)看重投資價值,而忽略yue)宋鏌倒guan)理。

突(tu)如其來的(de)疫(yi)情讓人們發現,社區服務同樣(yang)重要。多個不同品牌的(de)房(fang)企業主向21世紀經(jing)濟報道(dao)表(biao)示,“好物業在(zai)這次wo)yi)情中太重要了(liao)。”

據(ju)悉,在(zai)某些住(zhu)宅小區,物業部門(men)每天都會(hui)和業主分享本小區的(de)疫(yi)情等(deng)事。此舉令業主們頗為安(an)心(xin)。

目前來看,物業行(xing)業的(de)競爭仍然(ran)不huai)懷浞鄭 蠢吹de)市場空zhan)渲檔悶詿S蟹治鋈聳恐賦觶 販fang)企旗(qi)下的(de)物業平台顯然(ran)具有更(geng)強的(de)競爭力,但頭部物業格(ge)局未定(ding)。比re)紓 木尥分械de)萬科(ke)、恆大、融創旗(qi)下物業並未上(shang)市,口碑良好的(de)龍湖(hu)物業也未上(shang)市。

從市值dao)純矗019年(nian)物業板塊雖然(ran)平均市值破百億,但超(chao)過平均值的(de)也僅(jin)有5家(jia)頭部物業企業,市值最大的(de)碧桂園服務就佔(zhan)行(xing)業總市值的(de)32.1%。此前,萬科(ke)集團董事會(hui)主席郁亮對萬科(ke)物業的(de)期許是(shi),不達千億市值就不上(shang)市。

營(ying)業收入(ru)方面,目前收入(ru)最高(gao)的(de)物業公司依然(ran)是(shi)未上(shang)市的(de)萬科(ke)物業,預計2019年(nian)營(ying)收超(chao)過120億。其他物業de)殼拔茨艽 槳僖詡侗穡 右嫡咂氈槿ren)為,該行(xing)業的(de)集中度re)雜瀉艽筇嶸佔(zhan)洹/p>

與房(fang)地(di)產業的(de)競爭邏輯類似(si),頭部物業首先(xian)也是(shi)沖(chong)規模(mo),也即(ji)在(zai)管(guan)面積。目前,彩生活、萬科(ke)、保(bao)利、招商善達等(deng)排在(zai)前面。

在(zai)這一huai)討校 jin)僅(jin)依靠(kao)自身地(di)產業務不足以支撐大物業的(de)擴張,兼(jian)並收購、輕(qing)資產輸出成為必然(ran)。

保(bao)利物業deng)ren)為,未來將是(shi)“大物業”時代,不僅(jin)是(shi)住(zhu)宅社區、商業、寫(xie)字樓,政府物業、城市服務也都將納入(ru)物業服務的(de)範疇。

2019年(nian),物管(guan)行(xing)業的(de)收並購已全面啟動(dong),有11家(jia)物業公司出現收購行(xing)為,例(li)如嘉寶物業收購常發、中海物業收購捷誠、碧桂園服務收購嘉凱城物業,等(deng)等(deng)。

億翰智庫指出,去年(nian),上(shang)市物業公司在(zai)戰略擴張中,對募集資金的(de)使用(yong)比例(li)普遍超(chao)過50%。例(li)如,奧園健康將募集資金的(de)72%用(yong)于擴大規模(mo);佳兆業美好的(de)比例(li)為70%;彩生活和時代鄰(lin)里則達到65%。

在(zai)非上(shang)市公司中,收並購的(de)腳(jiao)步也在(zai)加快。如萬科(ke)在(zai)入(ru)股戴(dai)德梁行(xing)成為第(di)四大股東後(hou),又在(zai)去年(nian)12月成立一家(jia)合資公司,開展商業物業及設施管(guan)理服務。

丁(ding)祖昱認(ren)為,2020年(nian)的(de)物管(guan)行(xing)業將產生分化,行(xing)業集中度ran)嶠徊教嶸 怪 嗨si)于當前的(de)房(fang)地(di)產業的(de)競爭態勢。在(zai)這種集中度提升的(de)過程中,一批大型頭部物業公司將逐漸浮出水面。

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